Реновация в Москве и Петербурге: сходство и различия

14 июня Госдума приняла в третьем чтении закон о реновации жилищного фонда в Москве. Отныне жильцам аварийных домов будет предоставляться равнозначное жильё: равноценная квартира или денежная компенсация. Они могут и вывести свой дом из программы, для чего понадобится более 1\3 голосов жителей, поданных на общем собрании. Сроки голосования по вопросу участия домов в программе реновации продлены до 15 июля.

Планы московских властей в отношении ветхого жилья поражают своими масштабами. Невольно напрашивается сравнение с другой программой реновации, которую планировалось реализовать в Петербурге с 2008 по 2018 год. Инициативу Смольного поддержали две девелоперские компании: «Воин-В» и «СПб-Реновация». Тем не менее, сейчас они просят у городской администрации продлить сроки выполнения программы на 10 лет. По официальным данным, к началу 2017 года она была завершена менее чем на 1%, а к 2019 году будет выполнено не более 10% запланированного.

Напомним: в 2008 году власти Петербурга приняли решение о сносе 30 из 100 кварталов «хрущёвок». Несущие конструкции и коммуникации этих домов были уже настолько ветхими, что снести их было проще и дешевле, чем ремонтировать, а жилая площадь, уровень тепло- и звукоизоляции не соответствовали современным нормам комфорта. По условиям программы, городская администрация передавала застройщикам земельные участки, на которых находились кварталы «хрущёвок». Компании должны были снести ветхие дома за свой счёт, построить на их месте современные и безвозмездно передать часть новых квартир жильцам снесённых пятиэтажек. Остальные квартиры застройщик мог продать по рыночной цене.

Однако при реализации программы на практике возникли проблемы: стоимость строительства нового жилья постоянно росла, в том числе из-за необходимости замены изношенных коммуникаций, так что выгода застройщика оказывалась минимальной. Дополнительным источником затрат стала необходимость строительства новых социальных объектов в каждом квартале: эта обязанность была возложена на застройщиков в 2016 году. Кроме того, самих петербуржцев квартиры, предложенные девелопером, тоже не всегда устраивали. В результате за восемь лет существования программы жильцам ветхих домов было передано не более 400 квартир из 4500 запланированных. СМИ и эксперты заговорили о провале петербургской реновации.

По мнению экспертов, основной причиной неудачи стала неготовность застройщиков идти на экономические риски, а также отсутствие финансовой и юридической защиты компаний, принявших участие в программе. «Получилась классическая ситуация, при которой начинаются спекулятивные схемы – выкуп квартир, приватизация – которые удорожают проект минимум на 30% от плановых показателей, — считает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков. — После 2008 года и в рамках реальной ситуации в рынке недвижимости данное удорожание во времени сводит проект почти к нулевой рентабельности (2-4% NPV), но при этом возникают дополнительные риски по внешним сетям и увеличению затрат на проект в целом за счёт самого застройщика, до привлечения средств дольщиков». Кроме того, по словам эксперта, на реализацию программы существенно влияет социальная нагрузка на застройщика и ежегодная корректировка в нормативной базе, что в рамках ограниченных площадей заставляет застройщика пересматривать ППТ из года в год для сохранения ТЭП и рентабельности. Перепроектирование является еще одним существенным фактором затрат на проект. Каждое место в детском садике или школе стоит для застройщика от 850 000 до 1 100 000 рублей.

Компании, принявшие участие в петербургской программе реновации, могли переоценить свои силы, считает руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева. От застройщика требуется не только быть готовым к бюрократической волоките, но и предоставить стартовую площадку для расселения жильцов ветхого фонда. Кроме того, в отличие от Москвы, где для включения дома в программу достаточно согласия более 1\3 жителей, в Петербурге нужно было получить подписи всех, кто живёт в сносимом здании. В результате стали возможны схемы, при которых один человек требует за свою квартиру непомерно высокую компенсацию, отказываясь в противном случае давать согласие на снос.

Говоря о возможности использования московских решений в Петербурге, специалисты расходятся во мнениях. Так, Денис Крючков считает, что применить вариант московского сценария вряд ли получится, поскольку Петербург пока не имеет собственного опыта реновации и не понимает сопутствующих проблем, а на «отладку» процессов времени уже нет. Директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development Вартан Погосян, уверен, что программа, аналогичная московской, вполне возможна и в Санкт-Петербурге. Тем не менее, как отмечает эксперт, для этого должен сложиться целый комплекс факторов: финансирование программы, помощь государства, заинтересованные компании, поддержка населения.




Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован на сайте. Пожалуйста, заполните все поля, отмеченные *