Нет «долёвки» — не будет и обманутых дольщиков

26 октября Президент России Владимир Путин заявил о необходимости постепенного перехода к отмене долевого строительства. Вместо «долёвки» планируется использовать проектное финансирование с участием банков, которые смогут накапливать на специальном счету средства будущих жильцов. Эксперты опасаются, что нововведение может принципиальным образом изменить всю схему работы на современном рынке жилья.

По мнению коммерческого директора Sezar Group Ольги Барабановой, государство, принимая такое решение, стремится прежде всего урегулировать проблемную сферу. Властям важно сделать процесс покупки жилой недвижимости безопасным для покупателя,  снять с себя ответственность за риски, а также оптимизировать расходы на содержание огромного бюрократического штата, который далеко не всегда оказывается эффективным при решении проблем обманутых дольщиков. Кроме того, правительство стремится отказаться от запутанного и противоречивого 214-ФЗ, который не отвечает итоговой цели. «Вопросы вызывают механизмы: как в условиях падения доходов населения, дорогих заемных средств, сохранения высоких политических и экономических рисков «длинный» девелоперский бизнес выйдет в плюс,  — отмечает Ольга Барабанова. — До тех пор, пока профильными министерствами не будут выработаны пути решения, можно делать лишь примерные предположения, как будет выглядеть рынок».

С возможностью купить квартиру на стадии котлована и сэкономить до 30% её стоимости, скорее всего, придётся распрощаться. Квартиры будут продаваться физическим лицам только после ввода зданий в эксплуатацию и по рыночной цене готового жилья. Инвестировать в строящееся жильё смогут только юридические лица и индивидуальные предприниматели. Как считает директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев, ключевым следствием внедрения новых правил станет повышение цен на жилье. «В стоимость квартир будет заложено проектное финансирование, которое в текущее время нельзя назвать выгодным инструментом для застройщиков, — говорит эксперт. —  Кроме того, рушится сам принцип долевого строительства, предполагающий привлечение денег дольщиков, а по сути, соинвесторов, с учетом  более привлекательных цен, чем в сегменте готового жилья». 214-ФЗ  при всех его недостатках делал приобретение квартир более доступным, однако новые правила и последовавшее за ними повышение цен на жильё отсекут часть спроса в сегменте новостроек. Целому ряду покупателей придется переориентироваться на вторичный рынок, где также есть свои риски и нюансы.

Кому выгодна отмена схемы долевого строительства и переход на проектное финансирование? Мы уже выяснили, что не покупателям, хотя для них сделка с приобретением уже достроенного жилья, безусловно, будет более безопасной. Двойную выгоду в случае внедрения новой схемы получат, конечно, банки. Если раньше они могли рассчитывать на доходы только от ипотечных кредитов, то, согласно новой юридической модели, банки смогут получать доходы и от собственно проектного финансирования, которое претендует на то, чтобы стать в будущем доминирующей формой финансового обеспечения строительства жилья.

«При проектном финансировании банк будет разделять с застройщиком риски проекта, тогда как раньше эти риски с застройщиком разделяли долевые инвесторы, — поясняет юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов, — В случае ошибок в расчетах и экспертных оценках банки могут терпеть убытки. Также до конца не ясен сценарий, при котором в рамках проектного финансирования застройщик обанкротился. Что тогда будет делать банк, пока не ясно». По мнению юриста, проектное финансирование имеет смысл при низком уровне инфляции и доступности банковских кредитов. Однако в случае роста инфляции банковские кредиты как источник финансирования могут оказаться очень дорогими, что повлечет либо отсутствие рентабельности инвестиций в строительный проект, либо очень низкую рентабельность.

Есть ли другие схемы приобретения жилья, которые могут стать альтернативой «долевке»? В эом вопросе мнения экспертов расходятся.  Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group, заявляет, что по уровню надежности никакой другой канал финансирования не сравнится с банковским кредитом. Василий Шарапов, в свою очередь, рассматривает варианты финансирования строительства через участие граждан в  жилищно-строительных и в жилищно-накопительных кооперативах, а также путем выпуска и приобретения специальных ценных бумаг – жилищных сертификатов. Однако, по мнению юриста, применять ЖСК при финансировании строительства невыгодно, так как банки пока не выдают ипотечные кредиты пайщикам под залог паев, что резко сужает круг потенциальных покупателей квартир. Применять жилищные сертификаты другая законная схема финансирования строительства за счет денег граждан также невыгодно, поскольку застройщики несут риск предъявления требований от держателей жилищных сертификатов об их досрочном погашении, и далеко не все из них готовы принимать этот риск.

Законом также предусмотрен вариант финансирования через счета-эскроу, когда инвестор приносит деньги в банк и помещает их на специальный счет-эскроу и заключает договор с застройщиком о приобретении жилья, а банк за счет средств инвестора обеспечивает проектное финансирование реализации строительного проекта застройщика. После завершения строительства денежные средства со счета эскроу перечисляются застройщику, а к держателю счета переходит право собственности на построенную квартиру. За счет полученных доходов застройщик погашает свои долги перед банком, а остаток средств составляет его прибыль. Однако, этот сценарий, также пока не получил широкого применения в практике, поскольку введен в действие недавно – в 2016 году.

Напомним: только за первые полгода 2017 г. количество обманутых дольщиков в России увеличилось на четверть. В Петербурге их число превышает 2000 человек. По данным Минстроя, проблемными объектами признаны 21 здание в Петербурге и ещё 11 – в Ленобласти.

 




Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован на сайте. Пожалуйста, заполните все поля, отмеченные *