Эксперты: будущее редевелопмента промзон – за многофункциональностью

Активный редевелопмент промышленных зон Петербурга – знак того, что строительство крупных спальных районов вокруг города зашло в тупик, считают многие эксперты. Основные проблемы жилых комплексов на окраинах города остаются актуальными. В их числе транспортная недоступность, дефицит социальных объектов, высокая плотность застройки и многое другое. По мнению специалистов Knight Frank, редевелопменту промышленных территорий будет способствовать и развитие сегмента апартаментов, который становится всё более привлекательным для инвесторов.

Впрочем, далеко не любая бывшая промзона подходит для проекта редевелопмента. Журналисты портала лахта-центр.рф попросили девелоперов поделиться своим опытом и рассказать об основных критериях выбора площадки для будущего проекта. Так, по словам директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL Эвелины Ишметовой, девелопер, оценивая перспективность промзоны, смотрит, насколько существующие на её территории здания адаптируемы для наиболее перспективного типа недвижимости, насколько они сохранились, и какие ограничения для строительства существуют. Ограничить использование территории промзоны может, к примеру, статус памятника регионального или федерального значения.  Серьёзным препятствием становится также сильная степень загрязненности участка. В этом случае девелоперу необходимо вкладывать в санацию такой объём средств, что эффективность редевелопмента сходит на нет. Кроме того, дополнительные ограничения на застройку существуют при наличии на участке ЛЭП, могильников или магистрального газопровода.

Существует ещё ряд факторов, позволяющих девелоперу оценить перспективность промзоны для реализации проекта редевелопмента. Как отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, потенциальный застройщик смотрит прежде всего на местоположение и транспортную доступность.  «Очень важно понимать окружение площадки, как текущее, так и перспективное, особенно если речь идет об освоении части большой промзоны, — говорит эксперт. —  В случае наличия перспективных проектов на соседних участках промзоны, привлекательность площадки существенно увеличивается. Одним из важных факторов является наличие развитой инфраструктуры в районе. Новостройки посреди промзоны без признаков жизни вокруг – бесперспективный проект, если только речь не идет о крупном проекте, предполагающем комплексное освоение территории, где помимо жилья будет строиться полноценная социальная, бытовая и коммерческая инфраструктура».

Выбор объекта, который можно разместить в промзоне, также зависит от множества факторов, таких, как локация и сложившееся окружение. Так, например, если участок не обладает хорошей транспортной доступностью, то нет смысла размещать жилье и торговую недвижимость, для которой нужен трафик. Однако отказываться от такого участка совсем не стоит: на нём можно разметить дата-центр или какие-либо помещения легкого автоматизированного производства, которые не нуждаются в стабильном потоке посетителей.

Если бывшая промзона находится недалеко от станции метро, то, конечно, это уже ликвидный участок для строительства жилья, отмечает Кирилл Игнахин. Причем именно масштабы промзон позволяют грамотно комбинировать различные типы недвижимости в рамках одного проекта. Например, хорошая транспортная доступность помимо метро подразумевает наличие крупных магистралей. «Разместив вдоль дороги офисные здания, паркинг или торговые помещения, а в глубине квартала – жилую часть, застройщик решает сразу две задачи: экранирует проект от негативного воздействия автотранспорта и обеспечивает жителей всем необходимым в пешей доступности, повышая ликвидность новостройки, — считает он. — Так что промышленная зона – это возможность грамотно скомбинировать разные типы недвижимости, построив, в отличие от точечной застройки, не просто дом, а полноценный микрорайон города с собственной инфраструктурой, рабочими местами и общественными зонами». Эвелина Ишметова, в свою очередь, среди возможных объектов, которые можно разместить в бывшей промзоне, называет лофт-гостиницы и апартаменты, арт-кластеры, склады, объекты крупного ритейла, рестораны и клубы. О необходимости совмещать различные функции в проектах редевелопмента промзон говорит и руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. По его мнению, для полноценного вовлечения в хозяйственный оборот промышленных территорий целесообразно совмещать жилые и коммерческие объекты. Это позволит сформировать рабочие места и избежать создания «спальных» анклавов на месте промзон.

Схожего мнения придерживаются не только девелоперы, но и архитекторы. Так, по мнению основателя архитектурного бюро IQ Эрика Валеева, будущее промзон – за многофункциональностью. «Промзоны можно в некотором смысле сравнить со строительством в «чистом поле», так как застройщик получает площадку без какой-либо инфраструктуры, — отмечает архитектор. Именно поэтому преимущество у проектов «город в городе», которые содержат в себе и коммерческие площади, и жилые, и разнообразные общественные пространства. Необходима база в виде магазинов и предприятий сферы услуг и развлечений, а также смысловой и концептуальный центр проекта – бульвар, набережная». При правильно рассчитанном балансе проект будет иметь успех и серьезно снизит маятниковую миграцию, благодаря наличию всего, что требуется современному жителю, в пешей удаленности от собственного дома, считает Эрик Валеев.

Фото:

 




Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован на сайте. Пожалуйста, заполните все поля, отмеченные *