Эксперт: многие офисные проекты на ранней стадии строительства могут быть приостановлены

По данным компании Jones Lang LaSalle, объём чистого поглощения на петербургском рынке офисной недвижимости за 4-й квартал 2014 года в Петербурге составил 77 500. кв. м. Это  рекордный показатель среди аналогичных периодов и наивысший результат со 2-го квартала 2011 года. В целом за 2014 год объем чистого поглощения офисов достиг 189 тыс. кв. м, увеличившись к предыдущему году на 47%.

95% общего объёма поглощения составили несколько крупных сделок с федеральными игроками. В их числе «Газпром», занявший несколько новых бизнес-центров, и группа ВТБ, которая арендует один из корпусов «Невской Ратуши». В сумме эти транзакции составили 74 000 кв. м. Без учета этих факторов, по мнению руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, офисный рынок находится в состоянии стагнации. Эксперты ожидают, что в 2015 году объемы чистого поглощения не превысят 150 000 кв. м.

Объем ввода новых бизнес-центров в Петербурге в прошедшем году был достаточно высок: рынок качественных (Класс А и В) офисных площадей в Санкт-Петербурге увеличился на 219 100 кв. м. Были введены в эксплуатацию 22 бизнес-центра, 11 из которых суммарной арендуемой площадью 118 800 кв. м относятся к классу А, остальные (100 300 кв. м) — к классу В.

Традиционно основной объем ввода пришелся на последний квартал, в течение которого на рынок вышло около 40% от общего годового объема – 87 800 кв. м. Крупнейший из введенных в 4-м квартале объектов — бизнес-центр «Тринити Плейс» (класс А, 27 000 кв. м), арендная кампания которого была прекращена еще до ввода в эксплуатацию. Предположительно, объект полностью арендован структурами «Газпрома». Общий объем рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга на конец 2014 года составил немногим более 2,6 млн кв. м.

По сравнению с 2013 годом объём ввода в 2014 снизился на 10%. Аналитики компании JLL прогнозируют, что с учетом переноса ряда объектов с 2014 года объем ввода в 2015 году окажется немного выше и составит около 220 000-230 000 кв. м. В 2016 году , как считают специалисты, объём ввода снова снизится до 180 000-190 000 кв. м. Доля класса А в общем объёме ввода также будет постепенно уменьшаться: если в 2014 году она составляла 56%, то в 2015 году сократится до 48%, в 2016-м – до чуть более 30%.

«Девелоперы вынуждены корректировать графики строительства объектов, так как ожидания будущей динамики рынка менее оптимистичны, нежели это представлялось еще год назад – пояснил  Владислав Фадеев – Пересмотр планов по развитию как международных, так и локальных компаний, и, как следствие, сокращение спроса на офисы негативно влияет на финансовую модель бизнес-центров. Можно ожидать, что многие из проектов, находящихся на ранней стадии развития, будут отложены».

На конец 4-го квартала доля свободных площадей на офисном рынке Петербурга составила 12% в среднем по городу, увеличившись в целом за год на 0,2 п.п. В классе А уровень вакантных площадей за 2014 год сократился на 2,3 п.п. до 17,1%, в классе В – вырос на 1 п.п. до 9,6%. В то же время за 4-й квартал изменений в доле вакантных площадей не произошло ни в среднем по городу, ни в разрезе классов.

Средние запрашиваемые рублевые арендные ставки на рынке офисов Петербурга в 4-м квартале выросли на 1,5% в Классе А и на 1,8% в Классе В. Средняя ставка сейчас составляет 1 660 руб. за кв. м в месяц в классе А и 1 190 руб. за кв. м в классе В (включая НДС и операционные расходы). Резкое ослабление рубля в конце 2014 года привело к снижению средних ставок, выраженных в долларах США, на 26-28%.

«В связи с высокой волатильностью курса рубля по отношению к доллару и евро, на номинирование ставок аренды в рублях перешли даже те девелоперы, которые ранее заключали договоры в валюте. Помимо ориентации на рубли, арендаторы стремятся минимизировать затраты на офисную отделку, полностью или частично перекладывая ее стоимость на собственников бизнес-центров, которые часто готовы идти на подобные уступки. Кроме того, мы наблюдаем снижение заложенного в договорах размера ежегодной индексации ставок аренды с 7-10% до 6-8%, — отметила руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей компании JLL в Санкт-Петербурге Лилия Еременко – Все эти факторы приводят к увеличению длительности переговорного процесса, тем более что и сроки принятия решения со стороны арендаторов также увеличились. Многие международные компании, которые ранее откладывали решение о переезде на начало 2015 года, теперь ориентируются на середину года и далее».

 




Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован на сайте. Пожалуйста, заполните все поля, отмеченные *