Дольщики апартаментов – «группа риска» при банкротстве застройщика

Апартаменты становятся всё более популярным вариантом  покупки недвижимости, особенно инвестиционной. По данным NAI Becar, в первом квартале 2017 года в Петербурге общее количество апартаментов в продаже увеличилось на 39,5% по сравнению с предыдущим кварталом. На петербургском рынке зафиксирован рекордный квартальный объем спроса на апартаменты, превышающий показатель четвёртого квартала 2016 года: спрос вырос на 60%. Большинство покупателей по-прежнему приобретают апартаменты в качестве жилья, однако за первый квартал 2017 г. доля апартаментов, которые приобретаются с целью сдачи в аренду, выросла с 26% до 42%

В Москве количество апартаментов и интерес к ним со стороны покупателей также продолжают расти. За первый квартал 2017 года объем предложения вырос почти на 13% по сравнению с четвёртым кварталом 2016. Похоже, москвичи больше любят жить в апартаментах, чем петербуржцы: основная доля приобретённых объектов предназначена для собственного проживания.

Однако законодательство, которое регулирует покупку апартаментов, остаётся несовершенным. Сейчас Министерство строительства и ЖКХ планирует переработать концепцию законопроекта о регулировании апартаментов в России, но на данный момент за ними по-прежнему закреплён статус нежилого помещения. Прежде всего от этой неопределённости  страдают люди, решившие приобрести апартаменты по схеме долевого строительства. Один из «подводных камней» при покупке данного вида недвижимости связан со страховкой. «Апартаменты не подлежат обязательному страхованию и страхуются крайне редко, — поясняет руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. – Соответственно, все риски делятся между дольщиком и застройщиком».

Главные проблемы у дольщиков апартаментов начинаются, когда строящийся объект оказывается проблемным. В случае «долгостроя» и банкротства застройщика они защищены в меньшей степени, чем граждане, купившие жильё. «Если рассматривать правовое положение дольщиков в рамках дела о банкротстве, то приобретатели апартаментов действительно в меньшей степени защищены, нежели дольщики – приобретатели квартир», — отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Один из ярких примеров такой незащищённости – ситуация, в которой оказались дольщики апартаментов ЖК «Царицыно», крупнейшего «долгостроя» Москвы, начатого её в 2006 году и не законченного до сих пор. На данный момент, как выяснили дольщики,  ООО «Московский комбинат хлебопродуктов», в структуру которого входит застройщик комплекса, компания «Настюша», активно сотрудничает с ГК «Результат», оказывающей услуги по реструктуризации долгов и сопровождению процедур банкротства. Это сотрудничество весьма беспокоит дольщиков комплекса, особенно тех, кто приобрел в нём апартаменты. Причина беспокойства проста: при банкротстве застройщика они рискуют потерять приобретённую площадь.

В соответствии с параграфом 7 главы 9 закона «О несостоятельности (банкротстве)» в рамках банкротного процесса формируются два реестра кредиторов: реестр требований участников строительства о передаче им жилых помещений и реестр денежных требований. Первый защищает покупателей жилых помещений – при любом исходе дела они остаются при своих квартирах. Второй реестр – все остальные помещения. Апартаменты при этом приравнивают к коммерческим помещениям, офисам и машиноместам, следовательно, в соответствии с законом о банкротстве, они уходят в конкурсную массу.

Кроме того, покупатели апартаментов лишены права попасть в «Реестр пострадавших граждан» на который ссылается 214-ФЗ. Они могут быть включены в реестр денежных требований и это, на первый взгляд, обнадёживает. «Никто не лишает покупателей апартаментов возможности получить от застройщика деньги, — считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Причем стоит сказать, что есть варианты увеличения требуемой суммы при расторжении ДДУ. Дольщик вправе потребовать от застройщика помимо суммы, указанной в договоре, оплатить и ущерб. Речь может идти о нескольких сотнях тысяч рублей – разнице между среднерыночной стоимостью квартиры во время ее покупки и на момент объявления банкротства».

Тем не менее, другие эксперты не склонны оценивать положение покупателей апартаментов ЖК «Царицыно» столь оптимистично. По словам Натальи Шаталиной, апартаменты стали массовым сегментом рынка относительно недавно, и практика по удовлетворению требований граждан — приобретателей нежилых помещений, в рамках дел о банкротстве застройщиков вплоть до настоящего времени не сформировалась. «Однако выработалась позиция, согласно которой дольщики, владельцы прав требования на передачу нежилых помещений, не могут включаться в реестр о передаче объектов долевого строительства, а их требования подлежат денежной переоценке, — отмечает эксперт. —  Дольщики могут включаться в денежный реестр застройщика, что, безусловно, минимизирует возможность дольщиков на получение денежного возмещения». Аналогичное мнение высказывают и сами дольщики. По их словам, формально покупатели апартаментов будут включены в реестр денежных требований, но только в третью очередь, а по известной практике эта очередь рискует остаться без выплат. Денег просто не остается после расчетов с первой и второй очередью кредиторов.

Фото:




Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован на сайте. Пожалуйста, заполните все поля, отмеченные *