Субурбанизация по-русски: перспективы развития петербургских пригородов

Автор статьи «Планета пригородов», опубликованной в журнале Economist, утверждает, что сейчас наблюдается мировая тенденция к развитию не «ядер» городов, а пригородных районов. «Великая урбанизация», о которой принято говорить в последние годы, — на самом деле, субурбанизация. Причина тому – растущее благосостояние людей. Чем больше человек зарабатывает, тем больше ему нужно пространства. Соответственно, города растягиваются, их площадь увеличивается.

Согласно исследованию The Economist, только два крупных города сейчас переживают настоящую урбанизацию: Токио и Лондон. Первый — из-за стремительно растущего количества населения, второй — благодаря ограничительной зелёной зоне.

Феномен, которым сопровождается новая субурбанизация, имеет инверсивный характер. Если в первой половине XX века центр города был местом, где жили бедняки, то во второй половине «даунтаун» стал местом для элитного жилья, а менее богатые слои населения были оттеснены в пригороды. Теперь же мы видим новую инверсию: среди людей, имеющих высокие доходы, снова стало принято перебираться в пригороды.

Активная застройка пригородов ведётся и в Петербурге. Тем не менее, в Северной столице основной «двигатель» субурбанизации – не элитное, а массовое жильё. Застройка пригородов –  закономерный вариант развития для любого крупного города, когда возможность для возведения новых микрорайонов в городской черте практически исчерпана. Путь редевелопмента бывших промышленных территорий, который также является возможностью развития города, для застройщика «средней руки» слишком сложен, в отличие от освоения бывших сельхозугодий. Учитывая накопившийся спрос на доступные квартиры, девелоперы стали активно приобретать пригородные территории под многоэтажную застройку, поначалу точечную, а потом и комплексную. Это естественное разрастание города, но, по мнению экспертов компании KnightFrank, строительство новых кварталов в пригороде не должно способствовать расширению плотной городской застройки.

 По данным Knight Frank, на сегодняшний день в пригородах Петербурга возводится порядка 4,3 млн. квадратных метров жилья. Только за 9 месяцев текущего года в продажу вышло 1,5 млн. квадратных метров. При этом на долю малоэтажного жилья — не выше 4 этажей+мансарда – приходится чуть менее 30%, остальное — это многоэтажные дома высотой 12 этажей и выше, в большинстве случаев — 25-этажные высотки. Согласно планам девелоперов, в пригородах до 2040 г. должно быть построено более 25 млн. квадратных метров жилья. Если эти планы будут реализованы, то в пригородных территориях за КАД будет проживать порядка миллиона человек. При развитии малоэтажного, а не высотного строительства эта цифра будет в 3,5 раза меньше.

Результат высотной застройки – проблемы рынка коттеджного строительства недалеко от города.  Более удаленные от зон многоэтажной застройки коттеджные поселки лишены неблагоприятного соседства, но кольцо плотных новостроек и для них создает транспортные проблемы на подъездах к городу, поскольку основным видом транспорта загородных жителей был и остается автомобиль. Развитие новых территорий неразрывно связано с развитием инфраструктуры, и уже сейчас можно наблюдать дисбаланс между объемами жилищного строительства и развития транспорта.

В большинстве многоэтажных пригородных  объектов   81% от общего числа квартир составляют студии и квартиры с одной спальней. Возникают опасения за будущее пригородной зоны: малогабаритные квартиры призваны удовлетворить лишь первичную потребность в жилье. К примеру, с появлением в семье детей появляется и необходимость в дополнительных помещениях. Что сможет предложить формирующийся квартирный рынок пригорода сегодняшним новоселам через 5 лет? Видимо, переезд обратно в Петербург, либо в малоэтажные комплексы, ряд которых ориентирован на семейных покупателей и предлагает соответствующую квартирографию. Анализируя продажи в жилых комплексах разной высотности, эксперты Knight Frank выделяют отчетливую закономерность: новые высотки пригорода нацелены скорее на временное решение жилищной проблемы, в отличие от объектов малоэтажной застройки.

В большинстве европейских городов плотность населения в центре выше, чем на окраинах. На дорогой земле центральных районов формируется  плотная застройка, а на периферии – малоэтажные дома, коттеджи, таунхаусы. Эксперты KnightFrank считают, что развитие новых территорий в Ленобласти вокруг КАД дает рынку уникальную возможность для создания рыночного продукта нового качества, переходного между плотной высотной городской застройкой и загородной жизнью. Малоэтажные многоквартирные дома и таунхаусы — форматы, хорошо зарекомендовавшие себя в аналогичных проектах в Европе, в том числе в северных странах, близких нам по климату. Подобные проекты — это и потенциально новая социальная среда, с большей вовлеченностью жителей в жизнь своего двора, своего поселения. Это также и возможность более равномерно распределять нагрузку на транспортную систему, в первую очередь КАД и «вылетные» магистрали. Строительство в пригороде должно носить другие цели, а именно создание новых комфортных территорий, что можно воплотить только в малоэтажном строительстве, уверены ведущие петербургские аналитики рынка недвижимости.

 

 

 




Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован на сайте. Пожалуйста, заполните все поля, отмеченные *