Николай Викнянщук: современному петербургскому рынку жилья свойственны крайности

Тенденции рынка жилья можно без преувеличения назвать зеркалом основных направлений городского развития. О том, как формируется структура районов современных мегаполисов и как она отражается на рынке, рассказал на примере Санкт-Петербурга генеральный директор агентства недвижимости «Октава» Николай Викнянщук.

Какие особенности рынка жилья Петербурга вы могли бы выделить сейчас?

На данный момент в Петербурге есть несколько основных особенностей рынка жилья. Первая особенность состоит в том, что рынок сегментируется. Сейчас нет рынка Санкт-Петербурга; есть, например, рынок Весёлого посёлка, Гражданки и других районов.  В Весёлом посёлке есть свой «Невский проспект» — проспект Большевиков. Есть свои маленькие переулки. То же самое – с районом проспекта Просвещения. На вопрос «Где ты живёшь?» люди отвечают: «На Просвете». То есть, они живут вроде бы как и не в Петербурге. Более того: люди из Ульянки не будут при обмене  переезжать в район проспекта Просвещения, а люди из Весёлого поселка не поедут на Комендантский проспект. Формируются определённые ниши, и внутри этих ниш происходит формирование своих точек притяжения.

Вторая особенность заключается в том, что для современного петербургского рынка жилья свойственны крайности: на нём одновременно ведутся продажи и очень дорогих, и очень дешёвых квартир одного сегмента. Допустим, трёхкомнатную квартиру в «хрущёвке» можно продать за 3 800 000 или за 4 250 000. Но один вариант – прямые деньги завтра, а другой – ипотека с жилищным сертификатом и сделкой через три месяца. То есть, стоимость одного и того же объекта может отличаться на 5-7% в ту или другую сторону. Это не такой уж узкий диапазон. Если мы переходим в сегмент элитного жилья, то квартиру, которая, согласно рекламе, продаётся за 40 миллионов рублей, можно продать за 28 или за 43 миллиона: всё зависит от того, кто покупает и когда продавцу нужны деньги.

Такой разброс в любом сегменте зависит от условий сделки?

Да, он зависит от условий сделки и от того, кому и когда нужны деньги. На сегодняшний день есть, например, продавцы, у которых квартира в ипотеке, ипотеку они не платят, квартиру вот-вот по суду заберут, и её нужно в течение двух месяцев продать. Такой продавец сильно демпингует продаваемую жилплощадь по цене. На рынок возвращается так называемый «срочный выкуп». Например, квартира экспонируется в нашем агентстве за 4 миллиона. Продавец приходит и предлагает отдать ему 3 200 000, чтобы он мог уехать в Москву и забыть об этой квартире.

Это единичные случаи или тенденция?

Это тенденция. Раньше такого не было, сейчас это 5% рынка. Через год, я думаю, это будет около 15%. Иначе не выстроить цепи. Например, я продаю «однушку», покупаю «двушку», а человек, который продаёт «двушку», разъезжается на что-то плюс долёвка… эти цепи просто рвутся.

Вы говорили о районных точках притяжения. Как вы считаете, какие объекты могут стать такими точками притяжения?

Точками притяжения становятся не объекты, а магистрали. Например, проспект Просвещения стал своего рода центральной улицей района. В этом случае жильё на улице Ушинского или Луначарского немного падает в цене по сравнению с ним. Угол проспектов Просвещения и Энгельса – это, фактически, «Дворцовая площадь» района. Озерки, например, в этом смысле проигрывают.

Они проигрывают по транспортной доступности?

Да, можно сказать и так. Кроме того, покупателям свойственна определённая степень консерватизма. Например, Ленинский проспект – район с не лучшей транспортной доступностью с общегородских позиций , однако в тренде районных предпочтений он тоже традиционно считается «центровым».

А могут ли стать центрами притяжения объекты коммерческой недвижимости? Например, торговые центры.

Люди не ходят в один и тот же ТЦ каждый день. Более того: им хочется поехать в центр города в «Галерею» , «Стокман», «Гостиный Двор» и посмотреть, что там нового. Если у вас есть рядом какой-нибудь гипермаркет, вы не будете ходить в него каждый день; вы поедете в различные торговые центры, пусть даже расположенные не рядом – Мега-Парнас и  Мега-Дыбенко успешно обслуживают весь город – чтобы сравнить ассортимент и цены. Так что я не назвал бы торговые или развлекательные центры точками притяжения.




Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован на сайте. Пожалуйста, заполните все поля, отмеченные *