Николай Лавров: самая сложная сделка на рынке жилья – покупка комнаты в коммуналке

Человеку, умеющему пользоваться Интернетом, покупка квартиры может показаться несложным делом, которое можно осуществить без помощи специалиста. Однако самонадеянные покупатели часто сталкиваются с непредвиденными юридическими сложностями и понимают, что приобретение жилья – гораздо менее простой процесс, чем казалось поначалу. О самых частых заблуждениях людей, желающих приобрести жилплощадь, порталу «лахта-центр.рф» рассказал

руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.

Некоторые горожане считают, что прописка равнозначна собственности на квартиру, некоторые – что жена не имеет права на квартиру, оформленную на мужа… С какими ещё заблуждениями клиентов приходится сталкиваться в юридической практике, связанной с приобретением жилья?

Заблуждений масса. Каждый человек привносит в этот список что-нибудь свое. Как только клиент начинает использовать терминологию, связанную с документами, не свойственную своей профессии, следует переспрашивать, что именно он имеет в виду под теми терминами, которые он употребляет. Например, за невинной фразой «У меня дома есть копия этого договора» может скрываться значение: «я заказал дубликат этого договора, зарегистрировал его и теперь он лежит у меня дома». А как вы знаете, дубликат отменяет действия самого оригинала документа и заказывается только в случае утери или утраты оригинала. А не «на всякий случай».

Из чисто юридических понятий самое распространенное заблуждение, что если муж и жена купили квартиру в равных долях, то это и есть супружеские доли. Это не так. В каждой из этих половин есть как доля собственника, так и половина супружеской доли. То есть у каждого из супругов есть доля собственности другого супруга. То есть если один из супругов подарил свою половину другому супругу и они развелись, один из них думает, что владеет всей квартирой и по документам это вроде бы так, а на самом деле второму супругу принадлежит ¼ квартиры, если при разводе не была рассмотрена данная квартира как предмет деления и нет решения о том, что данная квартира действительно целиком принадлежит супругу, который ей владеет.

Как вы считаете, стали ли покупатели квартир юридически более грамотными в последние годы? С чем это может быть связано?

Я бы сказал, что покупатели считают себя юридически более грамотными, а не стали ими. Чтобы быть юридически более грамотными надо либо учиться, либо приобретать опыт. Несомненно, если человек уже делал сделки с недвижимостью, он накапливает определенный опыт и может делать выводы об аналогичных ситуациях. А на самом деле делает выводы на основе этого опыта о ситуациях совершенно других, опыта в которых у него нет. То, что действительно произошло – это существенно облегчился механизм купли-продажи недвижимости, значительно уменьшилось количество документов и открылись специализированные центры по работе с документами, например, МФЦ. И это вызывает у людей иллюзию, что они стали значительно более подкованными в юридических вопросах, а не то, что для оформления сделки теперь требуется меньше усилий.

Как вы думаете, из каких источников покупатели обычно берут информацию о юридических тонкостях приобретения жилья? Есть ли сейчас проблема недостоверности такой информации?

Бичом времени являются форумы в Интернете, когда неграмотные в юридических вопросах люди делятся своим разовым опытом, делая из этого совершенно несоответствующие выводы. А те, кто не читает интернет и, казалось бы, должен здраво смотреть на вещи, читает бульварную прессу, которую распространяют в поездах с рук, например. Я был в шоке, когда председатель правления крупного садоводства при разборе конфликтной ситуации использовал вырезки из юридического практикума газеты «Сад и огород». И понял, что разумные доводы в этой ситуации просто не работают. Тоже самое и с форумами. Люди почему-то стали больше доверять мнению некомпетентных, но близких по духу людей, чем обращаться к профессионалам, изначально предполагая благодаря сериалам, что профессионалы юридического и риелторского рынка – это бандиты и мошенники.

Как вы считаете, какие юридические вопросы при приобретении жилья наиболее сложны и наименее известны покупателям?

Самая сложная сделка на рынке недвижимости, как и самая дорогая по стоимости услуг, и одновременно самая дешевая по общему расходу – покупка комнаты в коммуналке. Во-первых, надо проверять историю комнаты на глубину не меньше 10 лет. Во-вторых, надо проверять историю всех комнат в этой коммуналке на такую же глубину. В-третьих, надо выяснять, кто живет там сейчас, как они относятся к нынешним собственникам, как будут реагировать на возможную сдачу комнаты в аренду, дадут ли согласие, нет ли конфликтов внутри квартиры, если да, то на чем они основаны. Часто в коммуналках встречаются неадекватные люди с ограниченной дееспособностью, стоящие на учете. Хорошо бы избежать присутствия больных с тяжелыми инфекционными заболеваниями. Конечно, даже профессионал все это не может выяснить со стопроцентной вероятностью. Поэтому покупка комнаты также является самым рискованным вложением денег.

Вечный вопрос: лучше изучить юридические вопросы, связанные с приобретением жилья, самостоятельно или потратить дополнительные средства на консультацию специалиста?

Мое мнение, как специалиста, который имеет опыт более 15 лет, таково: несомненно, на данном рынке человек может сам совершить сделку по недвижимости. Например, купить квартиру. Вопрос в теории вероятности. Можно пробежать по минному полю и потом всем друзьям рассказывать, что риски этого поля – полная выдумка, мол «я пробежал и ничего сложного не заметил». Тоже самое – с рынком недвижимости. Примерно каждая десятая сделка, в которой участвуют только частные лица, оспаривается в суде. Если на сделке был квалифицированный специалист, то, наверное, только 1 из 1000. Точнее сказать не могу, потому что за 16 лет работы на рынке ни одна из сопровожденных мною и моими специалистами сделок не была оспорена в суде. Хотя слышал о таких случаях.

Что касается вопроса «самому делать или платить за консультацию», то одной консультации мало, поэтому консультации риелторов зачастую бесплатны. Просто если вы после этой консультации понимаете, что все то, что перечислил риелтор, вы не знаете, как сделать самостоятельно, то закажите у него тот объем услуг, который вам необходим. Нужна проверка квартиры без сопровождения сделки? Закажите конкретно эту услугу. Нужно прозвонить 100 квартир и назначить 15 просмотров, потому что вы не умеете это делать? Наймите риелтора на первый этап. Понадобится он дальше? Наймите его на следующий. Только не забывайте, что риелторы – это люди, которые оказывают вам услуги, и если вы на работе не хотите работать бесплатно, то они тоже не любят этого делать. Любой труд должен быть осмечен и оплачен. Тогда и вы получите качественную услугу, и риелтор будет уверен в сотрудничестве с вами.




Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован на сайте. Пожалуйста, заполните все поля, отмеченные *