Наталья Шаталина: решение властей Москвы о сносе «хрущёвок» экономически оправдано

Петербургскую программу реновации «хрущёвок» всё чаще называют провальной: за 8 лет её реализации два девелопера, обязавшиеся снести ветхое жильё и построить новое, выполнили свои обязательства только на 1%. Более того: в феврале 2017 года был поднял вопрос о продлении программы ещё на 10 лет. В Москве снос «хрущёвок» и переселение их жильцов в новые дома проходит на более жёстких условиях – и это положительно сказывается на эффективности процесса. Об основных особенностях московской программы реновации «хрущёвок» с точки зрения девелопера порталу «лахта-центр.рф» рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

— Не могли бы вы оценить актуальность проблемы реновации «хрущёвок»? Некоторые считают, что люди в них годами жили – может, и ещё поживут?

Актуальность проблемы только растет, потому что старые пятиэтажки год от года ветшают. У некоторых пятиэтажек срок эксплуатации подошел к концу, у некоторых близится.  Самыми ветхими на данный момент являются панельные дома 1960-х годов постройки. Дома серий I-510 и I-515 составляют почти треть всего фонда пятиэтажек. Эти дома уже сильно изношены, в этих домах большая теплопроницаемость, чем ведет к значительным теплопотерям, а часть торцевых стен и вовсе может промерзать. Это все издержки «быстрого» строительства. Большая часть этих пятиэтажек не проходила капитального ремонта, хотя по нормам капремонт в таких домах предполагается уже через 15-20 лет после начала эксплуатации.

Сейчас дома ветшают, а через 10-15 лет они и вовсе могут стать аварийными и их придется экстренно расселять.

Решение властей о сносе домов экономически оправдано.  Необходимо либо делать капитальный ремонт в этих дома либо их сносить. В случае с капитальным ремонтом возникает масса сложностей. В пятиэтажках система отопления встроена в стену, следовательно, при ремонте системы отопления придется разбивать стены, выносить отопительные приборы, что в свою очередь приведет к тому, что на время ремонта жильцов нужно будет выселять. К тому же не только стояки отопления пролегают в стенах, но и системы отопления, канализации. Следовательно, многие стены пострадают, а вынос всех систем приведет к значительной потере полезной площади квартиры.

Многие пятиэтажки не имеют подвалов, следовательно, для ремонта инженерных сетей в домах придется разбирать полы в квартирах на первых этажах. В итоге все это приводит к массе неудобств, огромным финансовым затратам и сомнительному качеству продукта на выходе. Именно в связи с этим построить новое жилье на месте старого более целесообразно.

— Московский подход к расселению и сносу хрущёвок считается более жёстким, чем в Петербурге: переговоры с жильцами расселяемых домов велись более директивно, горожане порой вынуждены были поступиться своими интересами. Как вы считаете, что важнее – угодить всем жильцам или быстро расселить и снести ветхие «хрущёвки»?

Существует закрепленная процедура по расселению, по метражу выдаваемых квартир и будет правильно четко придерживаться данной процедуры. При этом все равно будут семьи, с которыми придется работать в индивидуальном порядке.

Наибольшее волнение среди жителей пятиэтажек связано с возможностью переселения в Новую Москву. Но в действующем 21 московском законе прописано, что человек не может быть переселен за границы районов, примыкающих к району, где он проживает. Следовательно, новое жилье должно быть предоставлено либо в своем районе, либо в соседнем. Есть возможность по письменному согласию жильца пятиэтажки переселение и в другой район, но только если там есть подходящее предложение. На данный момент, без каких-либо изменений в законодательстве, о переселении в Новую Москву речи не идет.

Сейчас представители власти заявляют, что при переселении из пятиэтажек, москвичи будут получать более просторные квартиры, даже если жилая площадь будет одинаковая, но общая площадь будет все равно больше. Также было заявлено, что жилье будет предоставляться по существующим нормам и в том случае, если сейчас имеющаяся площадь значительно меньше.

— Кто, по вашему мнению, должен больше вкладывать средств в реновацию «хрущёвок»: город или инвесторы? В чём плюсы и минусы каждого из вариантов?

В первой волне сноса государство вкладывало в реновацию однозначно больше средств. Инвесторы привлекались в отдельных локациях, на определённые объемы. Наибольший снос хрущевок и последующая застройка нового предложения была произведена силами Управления экспериментальной застройки.

Сейчас же власти планируют применить несколько иной подход – государственные средства понадобятся на старте программы, остальное же планируется проводить за счет средств инвесторов. Властями заявлено, что во второй части программы по сносу пятиэтажек примут участие 7 тыс. домов. Государственного бюджета для реализации данной программы в какие-то приемлемые сроки будет просто недостаточно, следовательно, без привлечения инвесторов просто не обойтись.

В том случае, если активно будут привлекаться инвесторы и рыночные компании, то это несет в себе множество плюсов – коммерческий подход к застройке более рыночно ориентирован.  Внешний инвестор старается разработать максимально интересный для покупателей проект, как в плане архитектуры, организации придомовой территории, качества городской среды. К тому же застройщик активно продвигает собственные проекты, а вот жилые комплексы, строящиеся за счет государства, редко известны большому кругу клиентов и слабо продвигаются на рынке.

Но в том случае, если основную нагрузку на себя берут инвесторы, от властей требуется тщательная проработка застройки будущих территорий, чтобы новые районы не стали «муравейником». К тому же чтобы инвестору было выгодно принимать участие в программе сноса пятиэтажек, объем жилья должен увеличиться примерно в 4 раза. Следовательно, на месте пятиэтажек вырастут высотные новостройки, это приведет к тому, что нагрузка на существующие инфраструктурные объекты может возрасти в разы. Новые районы должны быть уравновешены как в плане жилья, так и в плане социальной инфраструктуры.

— Какими способами можно привлечь инвесторов к участию в программе реновации «хрущевок»? Как их заинтересовать?

Как я сказала выше, учитывая, что плотность застройки увеличится, нагрузка на социальные объекты возрастет. По идее требования по возведению новых проектов лягут на плечи инвесторов. А вот если государство возьмет на себя застройку новых социальных объектов или реконструкцию существующих с целью увеличения их пропускной способности, то это будет значительным стимулом для инвесторов.

Также государство может оказать помочь в снижении административных барьеров, в первую очередь в плане подключения к сетям коммуникации, для таких инвесторов.

— Как гарантировать исполнение девелоперами своих обязательств в рамках программы реновации? Как уберечься от недобросовестных девелоперов?

По опыту предыдущих расселений власти Москвы сотрудничали с девелоперами со сложившейся репутацией – эти застройщики осуществляли деятельность более 3 лет, был ряд успешно реализованных проектов, в целом они зарекомендовали себя в качестве надёжных застройщиков.

Дополнительные гарантии могут быть предусмотрены в рамках инвестиционных контрактов. Но многим девелоперам выгодно сотрудничество с Правительством Москвы, поскольку на контрактной основе им могут быть предоставлены интересные земельные участки, где можно будет реализовать выгодные проекты.

 

 




Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован на сайте. Пожалуйста, заполните все поля, отмеченные *